投资“让位”消费 楼市走向何方

　　核心提示： 房企加速去库存、试水多元化在今年的全国两会上，有关楼市的消息依旧是不少人关注的热点问题之一。政府工作报告中再次提到“稳定住房消费”、“分类指导”、“支持居民自住和改善性住房需求”、“促进房地产市场...

　　房企加速去库存、试水多元化

　　在今年的全国两会上，有关楼市的消息依旧是不少人关注的热点问题之一。政府工作报告中再次提到“稳定住房消费”、“分类指导”、“支持居民自住和改善性住房需求”、“促进房地产市场平稳健康发展”等论述，给外界带来积极预期。

　　但也有业内人士表示，从政策表态和市场现状来看，“去投资化”无疑已经是当下楼市的主基调，未来房地产将更多体现其作为居住产品的消费属性，弱化作为投资品的投资属性。而结合近年来房地产企业加速去库存力度，试水多元化发展等举措来看，则体现这个行业正逐渐告别“高利润时代”。

　　解读

　　政府工作报告揭示楼市政策基调

　　今年参加全国两会的代表委员中，不乏来自房地产行业的人士。他们尤为关注政策和趋势，不少代表委员的议案提案内容都涉及不动产登记、房地产税、自住型商品房(地块汇总、实拍、论坛)、小产权房等房地产政策。但相比代表委员的观点，今年政府工作报告中有关房地产政策的表述仍是最抓眼球的内容。

　　今年的政府工作报告明确提出，要“加快培育消费增长点，稳定住房消费。扩大消费要汇小溪成大河，让亿万群众的消费潜力成为拉动经济增长的强劲动力”，并强调“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　业内人士表示，今年两会上的这些政策论述，与过去多年来强调的“调控”基调发生了明显变化，而且首次将“稳定住房消费”和“支持改善性住房需求”写入报告，说明楼市政策已经正式告别了“防止房价过快上涨”的调控模式。这一表态加上此前央行降准降息的“利好”，将有利于稳定市场预期，提振市场信心。

　　从2001年开始，对房地产市场的政策思路已经不断出现在每年的政府工作报告里，从最初的“发展”，到随后的“鼓励”、“改革”，到后来的“调控”。而从2005年至今的10年中，“调控”成为楼市政策表述的主流。除了2009年没有提及，其余9年两会政府工作报告均提到了“调控”。

　　事实上，政府工作报告中的的一些提法此前也已露端倪。

　　去年10月29日的国务院常务会议上，就曾提出“稳定住房消费”。而此次政府工作报告提出的“分类指导、因地施策，落实地方政府主体责任”，此前的住建部会议也曾有类似表述，即明确2015年将以市场的自身变化为基础，积极应对新局面、新问题。

　　今年的政府工作报告在谈到保障房建设时提出的“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房”，也和此前住建部强调的“拓宽保障房源渠道，注意通过市场筹集房源作为保障房”高度相似。

　　国家统计局经济景气监测中心副主任潘建成表示，今年政府工作报告中关于楼市政策表述的变化，标志着2011年以来持续紧缩的房地产调控终于明确定调。但潘建成也指出，报告同时也将住房定性为“消费”，是满足基本居住需求，对于把住房作为投机投资的行为，同样不鼓励。“稳定住房消费，表明了决策层希望房地产市场平稳发展。”

　　中国指数研究院的政策解读报告分析，政府工作报告提出要稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。稳定住房消费成为加快培育消费增长点的重要组成部分。这样的表态，有利于稳定市场预期，提振市场信心。

　　■链接近年政府工作报告有关楼市政策表述

　　2005年：目标重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。

　　2006年：继续搞好宏观调控，坚持区别对待、有保有压的原则，遏制房地产投资过快增长和房价过快上涨的势头。

　　2010年：坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。

　　2011年：进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。

　　2014年：针对不同城市情况分类调控。

　　2015年：坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　纵深

　　新常态也给行业带来新机遇

　　2015年1月，国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况显示，2015年初的房价依旧处于下降通道。

　　中信证券研报认为，自2014年起，中国的住房商品化地理扩张浪潮基本结束，三、四线城市出现了长时间的房价下降;房屋新开工持续增长的趋势结束，新开工和投资热情出现了明显的下降。“这不是2008—2013年房地产调控的结果，而是代际更替、住房自有率上升后出现的正常信号。”

　　“我们判断，在此政策背景下，市场会长期保持价稳量增格局。”研报认为，现在的政策是中国房地产市场问题的长期有效解决办法，既能有效避免销售去化风险，又可以部分解决供给过大和区域不平衡问题，行业可持续性明显提升。

　　“站在新常态的高度看，中国房地产从量价齐升的2013年高涨走势转入缩量价格有所下行的2014年调整市不是偶然的，与中国经济降速、去杠杆、调整结构等有直接关联。”合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌表示，新常态下房地产也迎来众多机遇。如政策直接干预市场减少、改革红利、创新、启动内需机遇等。

　　龙斌认为，决策层果断调整策略，简政放权，加大改革力度，力图保持房地产平稳健康发展。所以，2014年下半年特别是第四季度，房地产市场企稳，核心城市率先回暖，呈现交投前低后高的特点。

　　“总的来看，对于2015年及以后的房地产市场，不能悲观看待，房地产市场很可能会受惠新常态强大的平衡力量。”龙斌说，对于房地产而言，这意味着最坏的时候已经过去。不过，他认为很多新的问题如供应过剩、市场分化严重、不少城市购买力不足、新兴的主力购房人群需求变化、土地等成本居高以及互联网新技术冲击等接踵而来，挑战是全方位的，需要行业认真研究和对待。

　　知名经济学者巴曙松表示，随着市场供需趋于平衡，房价涨势放缓，成本上升，这意味着房企“高利润时代”的终结。而随着房地产行业从住宅市场的过度繁荣进入多元业态，住宅地产、工业地产、商业地产、房地产金融等兴起，未来前期调研、产品设计以及后期的物业管理会创造出更大的价值。