稳定住房消费并不等于“强刺激”楼市

　　阔别六年重提“支持改善性住房需求”如何理解“两会”传递出的暖意?

　　稳定

　　在今年“两会”的政府工作报告中，国务院总理李克强明确提出“2015年要促进房地产市场平稳健康发展，稳定住房消费，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求。”时隔6年，决策层对楼市的态度从“调控”再度转为“支持”，业界普遍认为，这无疑是此次“两会”给楼市带来的最大利好。

　　与往年明显不同的是，今年的政府工作报告中不再提“抑制投机投资性需求”，并将“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”调整为“支持居民自住和改善性住房需求”，这将是2015年住房政策的一个重要导向。

　　全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森对此的解读是：稳定住房消费，就是“稳住，平稳，稳妥，稳当”，不大起大落，应是其本意。

　　变化1：二套房贷或松绑

　　中原地产首席分析师张大伟分析称，本次政府工作报告对于房地产的表述用“支持促进”代替了“调控抑制”，再提稳定住房需求，地方或在稳增长压力下进行刺激，楼市也将进一步回暖。当前经济增长放缓压力不减，房地产业也将继续为经济平稳增长作出重要贡献。温和的政策环境对楼市而言是积极利好的。

　　其中，特别需要引起关注的是“支持改善性需求”的提法，在2009年之后都没有出现过，政策口径重回2009年，这预示着二套房贷有放松的可能。预计今年的政策主要着力点将是各方特别是金融机构对稳定住房消费需求提供支持。

　　易居中国执行总裁丁祖昱也认为，这样的表述一方面延续了去行政化、坚持市场化的格局，另一方面，通过过去一年的实践，政府认识到对改善性需求的支持也是保持房地产市场稳定的重要抓手，可以预见二套房信贷调整会在短期落实，这将对市场短期有重大推动。

　　建设部原政策研究中心主任陈淮指出，今年在稳定住房需求的总体思路下，努力支持自住和改善性需求，这表明市场化的需求重心上移，政策配置的重点是“支持改善性需求”。

　　变化2：存量房变公租房

　　上周，万科、碧桂园、恒大、融创、富力、越秀、奥园、时代地产、首创置业、阳光100等房企发布2015年2月销售业绩，其中，除了越秀、奥园、首创置业、花样年、恒盛地产上月销售额同比出现上升外，其余房企销售额多出现不同程度的下滑，其中万科、碧桂园、融创、中渝置地等房企下滑幅度在两到三成，恒大和富力则下降了一半左右。这当中，尽管有春节因素的影响，但去库存无疑是房企当前的重任。

　　政府工作报告提出：“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。”这就预示着总量调控开始转向结构调控，预计未来住房供应在总量保证的情况下，高库存的存量房源也将通过公租房和安置房的方式得到释放，此举不仅解决了高库存的问题，也令市场上的房源结构更趋于合理。

　　有消息称，近期住建部、财政部等几个部委都在围绕搭建保障性住房与存量房之间联系平台来研究办法，预计“两会”后就会有进一步的动作。

　　变化3：户籍改革助楼市

　　报告还提出：抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口，以居住证为载体提供相应基本公共服务，取消居住证收费。

　　业界普遍认为，随着户籍制度改革的推进，越来越多的农民将进城就业，随之而来的无疑是对楼市需求的增长，这在一定程度上将推动房地产市场的稳步发展。据测算，2015年市场销售额会迅速回升，但是价格不一定会随着销售量的上升而上扬，这是因为巨量库存依然存在。

　　广州库存需两年消化盼“微刺激”减压

　　某知名投行分析师指出：“之所以提‘稳定’，是因为从今年前两个月数据来看，房地产的整体表现并不理想。‘稳定’意味着有不稳定的因素存在，如何稳定，可能还得看‘储备政策’，不排除会有‘微刺激’。”尽管央行连续两次降息，全国“两会”也传出稳定楼市的利好声音，但2015年的广州房市依然是“压力山大”。

　　据最新数据显示，截至3月8日，广州住宅库存高达14.87万套，面积约1970万平方米。按过去5年的平均年成交约860万平方米的去化水平匡算，现有库存量需要两年多的时间消化。

　　传统的老六区库存其实并不大，包括含萝岗在内的黄埔，库存也不过1.55万套。越秀、荔湾、海珠三区，存货更只有5000套上下，其中越秀区更是只有3000套存量。不过，近郊的库存却不容乐观。即将挂牌自贸区的南沙，库存近2万套，位列全市第三，供应压力之大单从数据就可显现。而传统货量大区番禺和花都，货量也相当大。数据显示，番禺库存面积高达350万平方米，位列全市第一。其中，仅亚运城的待售面积就高达34万平方米，套数近2500套，接近整个海珠区的供应量。从全市范围看，海怡半岛、剑桥郡、富春山居、中海誉城、珠江嘉园等大盘均面临出货的压力。